Sijoituskohteiden arvonmääritys

Sijoituskohteiden arvonmääritys pääomasijoitusalalla perustuu kansainvälisiin arvonmääritysperiaatteisiin, jotka ovat toimialan ja sijoittajien laajasti hyväksymät. CapMan pyrkii arvostamaan rahastojen sijoituskohteet aina niiden todelliseen arvoon. Käypä arvo on paras arvio määrästä, jolla sijoitus voisi raportointipäivänä aidosti vaihtaa omistajaa asiaa tuntevien ja liiketoimeen halukkaiden osapuolten välillä.

Kohdeyritysten arvonmääritys
CapMan noudattaa kohdeyritystensä arvonmäärityksessä kansainvälisiä IPEVG:n (International Private Equity and Venture Capital Valuation Guidelines) arvonmääritysohjeita. Ohjeissa on huomioitu IFRS:n ja US GAAP:n vaatimukset. Ohjeiden mukaisia käyvän arvon määritystapoja on useita, esimerkiksi viimeksi tehdyn sijoituksen arvostus, tuottokertoimet (esimerkiksi EV/EBITDA ja EV/sales) sekä muiden yritysten arvostustasoihin perustuva arvostus (peer group valuation). Käytettävä arvonmääritystapa riippuu yrityksen tilasta, erityisesti siitä, onko yritys kassavirtapositiivinen.  Kolmansien osapuolten tekemät yritysjärjestelyt kertoimineen sekä irtautumisneuvotteluissa saadut hintaindikaatiot voivat vaikuttaa lopulliseen arvostustasoon. Kertoimien mukaan saatua käypää arvoa voidaan muuttaa alaspäin yrityskohtaisten tekijöiden mukaan esimerkiksi yrityksen pienen koon tai epälikvidiyden vuoksi. Mikäli sijoituskohteen liiketoiminta ei kehity odotetulla tavalla tai poikkeaa arvonkehityssuunnitelmasta, harkitaan aina arvon kirjausta alaspäin.

Kiinteistöjen arvonmääritys
Sijoitukset kiinteistöihin on arvostettu käypään arvoon ulkopuolisten asiantuntijoiden tekemien arvonmääritysten perusteella. Arvioitsijoiden työn perustana ovat kotimaiset ja kansainväliset arviointistandardit (International Valuation Standards). Kohteiden arvonmäärityksessä käytetään aina kiinteistön käyttötarkoituksen kannalta tarkoituksenmukaisinta menetelmää tai niiden yhdistelmiä. Tuottoarvomenetelmällä tarkoitetaan kiinteistön käyvän arvon määrittämistä siitä käyttöaikana saatavien tuottojen perusteella. Se perustuu vuosittaisten nettotuottojen pääomittamiseen soveltuvalla tuottovaateella. Kauppa-arvomenetelmässä arvo määritetään kyseisellä markkina-alueella vallitsevissa markkinaolo-suhteissa toteutuneiden vertailukelpoisten kauppojen perusteella. Vertailukelpoisessa kaupassa kaupan kohde vastaa keskeisiltä arvotekijöiltään arvion kohteena olevaa kiinteistöä. Kustannusarvomenetelmä perustuu kohteen hankinta- ja tuotantokustannuksiin. Menetelmää sovelletaan ensisijaisesti silloin, kun saatavilla ei ole riittävästi markkinainformaatiota muiden menetelmien soveltamiseen.

Arvonmääritysprosessi ja osapuolet

Sijoituskohteiden arvon kehittymistä seurataan CapManissa jatkuvasti. Kohdeyritysten arvonmääritys suoritetaan neljästi vuodessa CapMan Oyj:n osavuosiraportoinnin yhteydessä.  

Arvonmäärityksen ensimmäisessä vaiheessa sijoitusammattilaiset tekevät ehdotukset kohteiden arvostuksista ja kokoavat ehdotettua arvostustasoa tukevan materiaalin. Tämän jälkeen sijoitustiimeistä erillään toimiva performance monitoring -tiimi tarkistaa ehdotuksissa käytettyjen periaatteiden oikeellisuuden ja jatkuvuuden eri sijoituskohteiden ja eri ajankohtien välillä ja valmistelee esitykset rahastojen arvonmäärityskomiteoille.  

Arviointikomitean tehtävänä on käsitellä arvostukset ja valvoa, että samoja arvonmääritysperiaatteita on käytetty johdonmukaisesti kaikissa kohdeyrityksissä IPEVG-ohjeistuksen mukaisesti. Arvonmäärityskomitea tekee lisäksi päätökset kohdeyritysten arvostuksista. Arvonmäärityskomitean jäseniä ovat kunkin sijoitusalueen vetäjä, CapMan Oyj:n toimitusjohtaja, talousjohtaja ja varatoimitusjohtaja sekä performance monitoring -tiimin jäsenet.  

Arvonmäärityksen viimeisessä vaiheessa rahastojen tilintarkastajat tarkastavat laskelmien ja käytetyn materiaalin oikeellisuuden ja että arvostusperiaatteet ovat rahastosopimusten ja IPEVG:n mukaiset. Tilintarkastajat edustavat aina rahastojen sijoittajia. CapMan Oyj:n tilintarkastajat tarkastavat lisäksi, että CapMan Oyj:n omien rahastosijoitusten arvostukset on tehty IFRS:n mukaisesti.