Sijoituskohteiden arvonmääritys

Sijoituskohteiden arvonmääritys pääomasijoitusalalla perustuu kansainvälisiin arvonmääritysperiaatteisiin, jotka ovat toimialan ja sijoittajien laajasti hyväksymät. CapMan pyrkii arvostamaan rahastojen sijoituskohteet aina niiden todelliseen arvoon. Käypä arvo on paras arvio määrästä, jolla sijoitus voisi raportointipäivänä aidosti vaihtaa omistajaa asiaa tuntevien ja liiketoimeen halukkaiden osapuolten välillä.



Kohdeyritysten arvonmääritys

CapMan noudattaa kohdeyritystensä arvonmäärityksessä kansainvälisiä IPEVG:n (International Private Equity and Venture Capital Valuation Guidelines) arvonmääritysohjeita. Ohjeiden mukaisia käyvän arvon määritystapoja on useita, esimerkiksi viimeksi tehdyn sijoituksen arvostus ja muiden yritysten (ns. verrokkiyritysten) tuottokertoimiin (esim. EV/EBITDA ja EV/sales) perustuva markkinapohjainen arvonmääritys. Käytettävä arvonmääritystapa riippuu yrityksen tilasta ja ympäröivistä olosuhteista. Kertoimien mukaan saatua käypää arvoa voidaan muuttaa alaspäin yrityskohtaisten tekijöiden mukaan esimerkiksi yrityksen koon tai epälikvidiyden vuoksi. Mikäli sijoituskohteen liiketoiminta ei kehity odotetulla tavalla tai poikkeaa arvonkehityssuunnitelmasta, harkitaan aina arvon kirjausta alaspäin.

Kiinteistöjen arvonmääritys

Sijoitukset kiinteistöihin on arvostettu käypään arvoon itsenäisten ulkopuolisten asiantuntijoiden tekemien arvonmääritysten perusteella. Arvioitsijoiden työn perustana ovat kotimaiset ja kansainväliset arviointistandardit (International Valuation Standards). Kohteiden arvonmäärityksessä käytetään aina kiinteistön käyttötarkoituksen kannalta tarkoituksenmukaisinta menetelmää tai niiden yhdistelmiä. Tuottoarvomenetelmällä tarkoitetaan kiinteistön käyvän arvon määrittämistä siitä käyttöaikana saatavien tuottojen perusteella. Se perustuu vuosittaisten nettotuottojen pääomittamiseen soveltuvalla tuottovaateella. Kauppa-arvomenetelmässä arvo määritetään kyseisellä markkina-alueella vallitsevissa markkinaolo-suhteissa toteutuneiden vertailukelpoisten kauppojen perusteella. Vertailukelpoisessa kaupassa kaupan kohde vastaa keskeisiltä arvotekijöiltään arvion kohteena olevaa kiinteistöä. Kustannusarvomenetelmä perustuu kohteen hankinta- ja tuotantokustannuksiin. Menetelmää sovelletaan ensisijaisesti silloin, kun saatavilla ei ole riittävästi markkinainformaatiota muiden menetelmien soveltamiseen.

Arvonmääritysprosessi ja osapuolet

Sijoituskohteiden arvon kehittymistä seurataan CapManissa jatkuvasti. Kohdeyritysten arvonmääritys suoritetaan neljästi vuodessa CapMan Oyj:n osavuosiraportoinnin yhteydessä.

Arvonmäärityksen ensimmäisessä vaiheessa sijoitusammattilaiset tekevät yhdessä performance monitorin -tiimin jäsenten kanssa ehdotukset kohteiden arvostuksista ja kokoavat ehdotettua arvostustasoa tukevan materiaalin. Tämän jälkeen sijoitustiimeistä erillään toimiva performance monitoring -tiimi tarkistaa ehdotuksissa käytettyjen periaatteiden oikeellisuuden ja jatkuvuuden eri sijoituskohteiden ja eri ajankohtien välillä ja valmistelee esitykset rahastojen arvonmäärityskomiteoille.

Arviointikomitean tehtävänä on käsitellä arvostukset ja valvoa, että samoja arvonmääritysperiaatteita on käytetty johdonmukaisesti kaikissa kohdeyrityksissä IPEV-ohjeistuksen mukaisesti. Arvonmäärityskomitean jäseniä ovat CapMan Oyj:n talousjohtaja, ko. sijoitusalueen Sijoituskomitean puheenjohtaja ja ko. sijoitusalueen vetäjä sekä performance monitoring -tiimin jäsenet.

Arvonmäärityksen viimeisessä vaiheessa rahastojen tilintarkastajat tarkastavat laskelmien ja käytetyn materiaalin oikeellisuuden ja että arvostusperiaatteet ovat rahastosopimusten ja IPEVG:n mukaiset. Tilintarkastajat edustavat aina rahastojen sijoittajia. CapMan Oyj:n tilintarkastajat tarkastavat lisäksi, että CapMan Oyj:n omien rahastosijoitusten arvostukset on tehty IFRS:n mukaisesti.