CapMan Oyj -konsernin osavuosikatsaus tammi-kesäkuu 2008

Katsauskauden tuloskehitys ja merkittävät tapahtumat:
- Konsernin liikevaihto oli 19,5 milj. euroa (35,6 milj. euroa tammi-kesäkuussa 2007). Vertailukaudelle osuivat 21,0 milj. euron voitonjako-osuustuotot CapMan Real Estate I -rahaston salkun myynnin seurauksena.
- Liikevoitto oli 3,7 milj. euroa (26,5 milj. euroa).
- Tulos ennen veroja oli 3,7 milj. euroa (28,1 milj. euroa) ja tulos verojen jälkeen 2,7 milj. euroa (20,9 milj. euroa).
- Emoyhtiön omistajien osuus tuloksesta oli 2,6 milj. euroa (15,3 milj. euroa), ja siitä laskettu tulos/osake oli 3,3 senttiä (19,7 senttiä).
- Hallinnoitavat pääomat nousivat alkuvuonna noin 37 prosenttia 3 005,8 milj. euroon (2 189,7 milj. euroa 31.12.2007), kun CapMan perusti tammikuussa uuden hotellikiinteistöpääomarahaston CapMan Hotels RE Ky:n. Hallinnoitavat pääomat olivat 2 233,3 milj. euroa 30.6.2007.
Merkittävät tapahtumat katsauskauden jälkeen
- Strategiansa mukaisesti CapMan laajensi toimintaansa Venäjälle 26.5.2008 tiedotetun Norum-yritysoston kautta ja perusti katsauskauden jälkeen heinäkuussa uuden, listattuihin pohjoismaisiin yrityksiin sijoittavan CapMan Public Market -rahaston.
- CapMan Oyj tiedotti 25.7.2008 myyvänsä 35 prosentin omistusosuutensa Access Capital Partnersista. Kauppahinta on enintään 23,3 milj. euroa, ja kaupan vaikutus CapManin vuoden 2008 tulokseen on 18,0 milj. euroa. Kassavirtavaikutus vuonna 2008 on 16,5 milj. euroa, ja verojen arvioidaan olevan noin 2,2 milj. euroa. Kaupan odotetaan toteutuvan vuoden viimeisellä neljänneksellä, kun mm. tarvittavat viranomaisluvat on saatu.
Toimitusjohtaja Heikki Westerlund kommentoi katsauskauden tapahtumia, tulosta ja tulevaisuuden näkymiä:
"Olemme pitkän valmistelutyön jälkeen ottaneet kaksi tärkeää askelta strategiamme toteuttamisessa. Maantieteellinen laajeneminen Venäjälle sekä julkiselle markkinalle sijoittavan rahaston perustaminen laajentavat liiketoimintaportfoliotamme ja tuovat tuleville vuosille uusia kasvun mahdollisuuksia. Access Capital Partnersin vähemmistöosuuden myynnin toteutuessa saatavia varoja voimme käyttää kasvun rahoittamiseen. Samalla meille jää vielä voitonjako-osuuspotentiaalia Accessin nykyisistä rahastoista ja mandaateista.
Talouden kasvun hidastumisen ja rahoitusmarkkinan hermostuneisuuden vuoksi lyhyen aikavälin irtautumismarkkinat ovat kohtalaisen heikot. Kohdeyrityssalkussamme on kuitenkin useita hyvin kehittyneitä yrityksiä. Vuoden 2008 osakekohtaisen tuloksen arvioidaan Accessin myynnin toteutuessa olevan edellisvuoden tasolla."
Liiketoiminta
CapMan on vaihtoehtoisen sijoitusluokan omaisuudenhoitaja, jolla on kaksi liiketoiminta-aluetta eli CapMan Private Equity (kohdeyrityssijoituksia tekevien pääomarahastojen hallinnointi) ja CapMan Real Estate (kiinteistösijoituksia tekevien pääomarahastojen hallinnointi sekä kiinteistökonsultointi). Rahastojen sijoitustoiminnan keskeinen periaate on aktiivinen suora vaikuttaminen sijoituskohteiden arvonnousuun. Liiketoiminta-alueiden tiedot raportoidaan osavuosikatsauksissa omina segmentteinään.
CapMan Oyj:n tuotot muodostuvat rahastojen maksamista hallinnointipalkkioista, rahastoilta saatavista voitonjako-osuustuotoista, CapMan Oyj:n omasta taseestaan hallinnoimiinsa rahastoihin tekemien sijoitusten tuotoista sekä kiinteistökonsultoinnin tuotoista. Voitonjako-osuustuotot ja rahastosijoitusten käyvät arvot voivat vaihdella eri vuosineljännesten välillä, minkä vuoksi CapManin taloudellista kehitystä tulisi seurata pidemmällä aikajänteellä kuin vuosineljänneksittäin.
Liikevaihto ja tuloskehitys tammi-kesäkuussa 2008
CapManin liikevaihto oli katsauskaudella 19,5 milj. euroa (35,6 milj. euroa tammi-kesäkuussa 2007). Keskeisimpiä liikevaihtoon ja tulokseen vaikuttaneita eriä on kuvattu tarkemmin omissa osioissaan.
Konsernin liikevoitto oli 3,7 milj. euroa (26,5 milj. euroa). Tulos ennen veroja oli 3,7 milj. euroa (28,1 milj. euroa) ja tulos verojen jälkeen 2,7 milj. euroa (20,9 milj. euroa).
Emoyhtiön omistajien osuus voitosta oli 2,6 milj. euroa (15,3 milj. euroa), ja siitä laskettu osakekohtainen tulos oli 3,3 senttiä (19,7 senttiä).
Liikevaihto ja tulos neljännesvuosittain sekä katsauskauden liikevaihto ja liikevoitto segmenteittäin on esitetty osavuosikatsauksen taulukko-osassa.
Hallinnointipalkkiot, kiinteistökonsultoinnit tuotot ja operatiivisen toiminnan kulut
Hallinnointipalkkioiden määrä kasvoi vertailukaudesta ja oli 13,6 milj. euroa (12,5 milj. euroa). Hallinnointipalkkioiden nousuun vaikutti etenkin uuden kiinteistöpääomarahaston, CapMan Hotels RE:n perustaminen katsauskaudella.
Kiinteistökonsultoinnin tuotot olivat 1,3 milj. euroa (1,1 milj. euroa). Yhteensä hallinnointipalkkiot ja kiinteistökonsultoinnin tuotot olivat 14,9 milj. euroa (13,6 milj. euroa), ja ne kattoivat operatiivisen toiminnan kulut 14,6 milj. euroa (13,8 milj. euroa)
Voitonjako-osuustuotot
CapMan saa voitonjako-osuustuottoja rahastoilta, jotka ovat jo siirtyneet voitonjaon piiriin eli palauttaneet sijoittajille kutsutun pääoman ja sille tietyn vuotuisen etuoikeutetun tuoton. Katsauskaudella toteutuneen Staffpoint-irtautumisen seurauksena voitonjako-osuustuottojen määrä oli 4,1 milj. euroa. Vertailukauden voitonjako-osuustuotot olivat 21,4 milj. euroa, ja ne syntyivät pääasiassa CapMan Real Estate I -rahaston kiinteistösalkun myynnin seurauksena.
CapManin hallinnoimien rahastojen tilannetta on kuvattu tarkemmin liitteessä 1.
Tuotot omista rahastosijoituksista ja annetut sitoumukset
Rahastosijoituksiin liittyvät käyvän arvon muutokset olivat -1,3 milj. euroa (4,6 milj. euroa), ja niihin vaikuttivat alkuvuoden yleinen markkinakehitys ja rahastojen kulut. Käyvän arvon laskennassa käytettävät kertoimet laskivat kohdeyritysten listattujen vertailuyritysten kertoimien alenemisen myötä. Rahastojen salkuissa kirjattiin myös yrityskohtaisia positiivisia arvonmuutoksia, ja salkut ovat kaiken kaikkiaan hyvässä kunnossa.
Vertailukaudella käyvän arvon muutos oli poikkeuksellisen suuri, ja siihen vaikutti etenkin arvonkehitys CapMan Equity VII -rahastojen kohdeyrityksessä Moventaksessa, josta irtauduttiin osin vertailukaudella. Rahastosijoitusten realisoituneet tuotot olivat 0,2 milj. euroa (0,3 milj. euroa). Omasta taseesta tehtyjen rahastosijoitusten tulosvaikutus oli yhteensä -1,1 milj. euroa (4,9 milj. euroa). CapMan Oyj:n taloudellisena tavoitteena on 15 prosentin vuosituotto rahastosijoituksille.
CapMan teki katsauskaudella uusia sijoituksia rahastoihinsa 14,6 milj. eurolla (10,7 milj. eurolla). Valtaosa sijoituksista tehtiin CapMan Buyout VIII ja CapMan Hotels RE -rahastoihin. Kaikkien CapManin omasta taseesta tekemien rahastosijoitusten yhteenlaskettu käypä arvo oli 30.6.2008 yhteensä 54,7 milj. euroa (40,8 milj. euroa 30.6.2007).
CapManin tavoitteena on sijoittaa hallinnoimiinsa rahastoihin jatkossa 2-10 prosenttia uusien rahastojen koosta rahaston kysynnästä ja CapManin omasta sijoituskapasiteetista riippuen. CapMan antoi katsauskaudella 5 milj. euron sijoitussitoumuksen CapMan Hotels RE -rahastoon. Jäljellä olevien sijoitussitoumusten määrä oli katsauskauden lopussa 47,0 milj. euroa (60,1 milj. euroa). Nykyisten sijoitusten käypä arvo ja jäljellä olevien sijoitussitoumusten määrä olivat 30.6.2008 yhteensä 101,8 milj. euroa (100,9 milj. euroa 30.6.2007).
Tehdyt sijoitukset on arvostettu käypään arvoon kohdeyritysten osalta IPEVG:n suositusten mukaisesti ja kiinteistöjen osalta ulkopuolisten asiantuntijoiden arvonmääritysten mukaisesti liitteessä 1 määritellyllä tavalla.
Tase ja rahoitusasema 30.6.2008
CapManin taseessa ei tapahtunut tammi-kesäkuussa merkittäviä muutoksia, ja tase oli katsauskauden lopussa 107,1 milj. euroa (102,8 milj. euroa 30.6.2007). Pitkäaikaisten varojen määrä nousi katsauskauden aikana 90,3 milj. euroon (68,4 milj. euroa) pääasiassa tehtyjen rahastosijoitusten sekä saamisten kasvun seurauksena. Pitkäaikaisten saamisten määrä oli 21,6 milj. euroa (17,4 milj. euroa), ja niistä 17,2 milj. euroa (14,5 milj. euroa) oli lainasaamisia Maneq-rahastoilta. Lyhytaikaiset varat laskivat alkuvuonna 16,8 milj. euroon (34,5 milj. euroa) osingonmaksun ja rahastosijoitusten seurauksena. Rahavarat ja käypään arvoon tulosvaikutteisesti kirjattavat rahoitusvarat eli lyhytaikaiset sijoitukset olivat yhteensä 6,8 milj. euroa (25,5 milj. euroa). Vertailukaudella rahavarat olivat poikkeuksellisen suuret CapMan Real Estate I -rahaston kiinteistösalkun myynnin seurauksena saatujen voitonjako-osuustuottojen vuoksi.
CapMan Oyj allekirjoitti 50 milj. euron rahoitussopimuksen 7.5.2008. Korolliset velat nousivat katsauskaudella 32,0 milj. euroon (10,0 milj. euroa), kun CapMan käytti strategiansa mukaisesti velkarahoitusta rahastosijoitusten rahoittamiseksi. Ostovelat ja muut velat olivat 12,9 milj. euroa (15,3 milj. euroa). Konsernin korolliset nettovelat olivat 25,2 milj. euroa (-15,5 milj. euroa).
Avainlukuja
CapManin omavaraisuusaste 30.6.2008 oli 54,5 prosenttia (67,1 prosenttia 30.6.2007). Oman pääoman tuotto oli 4,3 prosenttia (33,3 prosenttia) ja sijoitetun pääoman tuotto 5,3 prosenttia (38,6 prosenttia). Tavoitetaso omavaraisuusasteelle on yli 50 prosenttia ja oman pääoman tuotolle on yli 25 prosenttia.
Toiminnan laajentaminen Venäjälle
CapMan Oyj allekirjoitti 26.5.2008 sopimuksen, jonka mukaan CapMan Oyj ostaa Norum Russia III -rahaston hallinnointiyhtiöt ("Norum") yhtiön johdolta, DnB NOR Bank ASA:lta ja Sitra Management Oy:ltä. Kaupan toteutuminen edellyttää tarvittavien viranomaislupien saantia Guernseyllä. Toiminnan laajentaminen Venäjälle on merkittävä strateginen askel CapManille.
Kaupan ensimmäisessä vaiheessa CapMan Oyj:n omistukseen siirtyy 51 prosenttia Norum Russia III -rahaston hallinnointiyhtiön ja 100 prosenttia advisory-yhtiön osakkeista ja äänimäärästä, ja niistä suoritettava kauppahinta on noin 3,4 milj. euroa. Samalla Norum Russia III -rahasto siirtyy CapManin hallinnoitavaksi. Rahaston koko on CapManin 13,5 milj. euron sijoitus mukaan lukien 88 milj. euroa, ja sen varainhankinta jatkuu CapMan Russia -nimellä. Ostettujen yhtiöiden kauppahintaa tullaan tarkistamaan rahaston lopullisen koon perusteella. CapMan Oyj rahoittaa yritysoston käteisvaroin sekä suunnatulla osakeannilla myyjille.
CapMan Oyj:llä on oikeus ostaa loput 49 prosenttia Norumin osakkeista CapMan Russia -rahaston sijoitusperiodin päättyessä viimeistään heinäkuussa 2012. Myyjillä on oikeus myydä jäljelle jäävä omistuksensa CapManille milloin tahansa. CapMan Russia -rahaston lopullisesta koosta riippuen näistä osakkeista maksettava hinta on noin 3,3-4,4, milj. euroa. Maksettava osakekohtainen kauppahinta tulee kuitenkin olemaan sama, kuin varainhankinnan mukaan tarkentuva alkuperäinen kauppahinta.
Norum on toiminut Venäjän pääomasijoitusmarkkinalla vuodesta 1995 ja on yksi kokeneimmista pääomasijoittajista tällä markkinalla. CapMan Russia muodostaa oman sijoitusalueensa, ja sen vetäjäksi on nimitetty CapManin senior partner Petri Saavalainen. CapMan Russian sijoitustoiminnasta vastaa Norumin entinen toimitusjohtaja ja CapManin partneri Hans-Christian Dall-Nygård. CapMan Oyj:n taloudellisessa raportoinnissa CapMan Russia sisältyy jatkossa CapMan Private Equityyn.
CapMan Hotels RE -rahasto
CapMan Oyj perusti 18.1.2008 uuden hotellikiinteistöihin sijoittavan pääomarahaston, CapMan Hotels RE Ky:n. Hotellirahaston koko on tällä hetkellä 844,9 milj. euroa, ja se voi nousta maksimissaan 1,1 miljardiin euroon. Rahasto osti perustamisensa yhteydessä Northern European Properties Ltd:ltä (NEPR) yhteensä 39 hotellikiinteistöä, joiden arvo kaupassa oli yhteensä 805 milj. euroa. Kaupan myötä CapMan-konsernin palvelukseen siirtyi seitsemän hotellikiinteistötoiminnan ammattilaista. CapMan Hotels RE Ky:n hallinnointiyhtiönä toimii CapMan Hotels RE Oy, josta CapMan Oyj omistaa 80 prosenttia. Rahaston perustamisella arvioidaan olevan lievästi positiivinen vaikutus CapManin kuluvan vuoden tulokseen rahaston maksamien hallinnointipalkkioiden seurauksena.
Varainhankinta
CapMan Hotels RE, CapMan Russia ja CapMan Public Market -rahastojen varainhankinnan ohella katsauskaudella aloitettiin seuraavan buyout-rahaston, CapMan Buyout IX:n, varainhankintavalmistelut.
Hallinnoitavat pääomat 30.6.2008
Hallinnoitavilla pääomilla tarkoitetaan rahastojen jäljellä olevaa sijoituskapasiteettia ja jo sijoitettua pääomaa hankintahintaan. CapMan Hotels RE -rahaston perustamisen seurauksena hallinnoitavat pääomat kasvoivat tammi-kesäkuussa noin 37 prosenttia 2 189,7 milj. eurosta 3 005,8 milj. euroon (2 233,3 milj. euroa 30.6.2007). Kesäkuun lopussa pääomista 1 365,3 milj. euroa (1 437,5 milj. euroa) oli kohdeyrityssijoituksia tekevissä rahastoissa ja 1 640,5 milj. euroa (795,6 milj. euroa) kiinteistöpääomarahastoissa. Katsauskaudella pääomia kerättiin seuraavasti:
* Huomioiden hallinnointiyhtiöiden mahdollisten muiden omistajien ja sijoitustiimien voitonjako-osuudet sen jälkeen, kun rahasto on siirtynyt voitonjaon piiriin. Voitonjako-osuus = osuus rahaston saamista kassavirroista, kun rahasto on voitonjaon piirissä.
Hallinnoitavien pääomien määrää pienensivät katsauskaudella toteutuneet irtautumiset. Hallinnoitavien rahastojen joukosta poistui Nordic Private Equity Partners II -rahasto, jonka viimeisestä sijoituskohteesta irtauduttiin katsauskauden lopussa.
Hallinnoitavat pääomat ovat kasvaneet katsauskauden jälkeen CapMan Russia ja CapMan Public Market -rahastojen myötä 178 milj. eurolla.
Tarkemmat tiedot hallinnoitavista rahastoista ja niiden sijoitustoiminnasta on esitetty liitteissä 1 ja 2.
Henkilöstö
CapManin palveluksessa oli 30.6.2008 yhteensä 126 henkilöä (100 henkilöä 30.6.2007), joista 100 (76) työskenteli Suomessa ja loput muissa Pohjoismaissa. Henkilöstön määrä kasvoi etenkin uuden hotellirahaston perustamisen myötä. Henkilöstö maittain ja tiimeittäin on esitetty osavuosikatsauksen taulukko-osiossa.
Osakkeet ja osakepääoma
CapMan Oyj:n osakepääomassa ei tapahtunut katsauskaudella muutoksia ja se oli 771 586,98 euroa 30.6.2008 (771 586,98 euroa 30.6.2007). Noteerattujen B-osakkeiden määrä nousi 38 813 kappaleella, kun 2003A-optio-oikeuksilla merkittiin osakkeita. B-osakkeiden määrä 30.6.2008 oli 74 007 632 ja noteeraamattomien A-osakkeiden määrä 6 000 000. B-osakkeilla on kullakin 1 ääni ja A-osakkeilla 10 ääntä per osake.
2003B-optioilla ei merkitty katsauskaudella osakkeita. 2003A-optio-oikeuksilla voidaan merkitä vielä 536 759 B-osaketta ja 2003B-optio-oikeuksilla 625 000 B-osaketta. 2003A-optio-oikeuksien merkintäaika päättyy 31.10.2008 ja 2003B-optio-oikeuksien merkintäaika päättyy 31.10.2009. Osakkeiden merkintähinnat merkitään sijoitetun vapaan pääoman rahastoon.
Osakkeenomistajat
CapMan Oyj:llä oli 4 467 osakkeenomistajaa 30.6.2008 (4 695 osakkeenomistajaa 30.6.2007). Katsauskaudella ei tapahtunut merkittäviä muutoksia yhtiön omistuksessa eikä liputusilmoituksia annettu. CapMan Oyj:n tai sen tytäryhtiöiden hallussa ei ollut yhtiön omia osakkeita.
Markkina-arvo ja kaupankäynti
CapMan Oyj:n B-osakkeiden päätöskurssi oli 2,50 euroa 30.6.2008 (4,03 euroa 30.6.2007). Katsauskauden keskikurssi oli 2,69 euroa (3,39 euroa). Ylin kurssi oli 3,40 euroa (4,07 euroa) ja alin 2,30 euroa (2,86 euroa). Yhtiön kappale- ja euromääräinen osakevaihto laskivat selvästi vertailukaudesta. CapMan Oyj:n B-osakkeita vaihdettiin katsauskaudella 6,3 milj. kappaletta (19,3 milj. kappaletta), mikä vastaa 16,9 milj. euron (65,2 milj. euron) vaihtoa.
CapMan Oyj:n B-osakkeiden markkina-arvo 30.6.2008 oli 185,0 milj. euroa (291,4 milj. euroa). Kaikkien osakkeiden markkina-arvo, jossa A-osakkeet on arvostettu B-osakkeiden katsauskauden päätöskurssiin, oli 200,0 milj. euroa (315,6 milj. euroa).
Hallituksella olevat valtuutukset
CapMan Oyj:n hallituksella on varsinaisen yhtiökokouksen päätöksellä voimassa olevat valtuutukset päättää osakeannista sekä optio-oikeuksien ja muiden osakkeisiin oikeuttavien erityisten oikeuksien antamisesta sekä valtuutus päättää omien osakkeiden hankkimisesta ja pantiksi ottamisesta. Valtuutukset ovat voimassa 30.6.2009 saakka, ja niiden sisältöä on kuvattu tarkemmin 27.3.2008 annetussa tiedotteessa yhtiökokouksen päätöksistä.
Katsauskauden jälkeiset tapahtumat
CapMan Public Market -rahasto
CapMan Oyj perusti 11.7.2008 uuden, listattuihin pohjoismaisiin yrityksiin sijoittavan CapMan Public Market -rahaston. Rahastoon kerättiin ensimmäisellä varainhankintakierroksella sijoitussitoumuksia 90 milj. euron edestä. CapMan Oyj:n oma osuus sitoumuksista on 15 milj. euroa. CapMan Public Market -rahasto sijoittaa listattuihin pohjoismaisiin yhtiöihin, joiden markkina-arvo on 100-1 000 milj. euroa, ja se hyödyntää toiminnassaan pääomasijoitustoiminnan arvonluontikeinoja. Rahaston varainhankinta jatkuu.
Rahaston myötä CapManille syntyy kuudes sijoitusalue CapMan Public Market, jonka vetäjäksi on nimitetty oikeust. kand., MBA Jukka Ruuska. Rahaston perustamisella ei ole merkittävää vaikutusta CapMan Oyj:n vuoden 2008 tulokseen. CapMan Oyj:n taloudellisessa raportoinnissa CapMan Public Market sisältyy jatkossa CapMan Private Equityyn.
Access Capital Partnersin osakkeiden myynti
CapMan Oyj allekirjoitti 25.7.2008 sopimuksen, jonka mukaan CapMan myy 35 prosentin omistusosuutensa Access Capital Partners Group S.A.:sta (Access) espanjalaiselle N+1 Groupille. Osakkeiden kauppahinta on enintään 23,3 milj. euroa, ja kaupan vaikutus CapMan Oyj:n vuoden 2008 tulokseen on 18,0 milj. euroa. N+1 Group maksaa kauppasummasta 16,5 milj. euroa kaupan toteutuessa ja loppuosan vuonna 2012. Myöhemmin maksettavasta kauppasummasta osa on sidottu Accessin lähivuosien kehitykseen. Vuodelle 2008 kohdistuvien verojen osuudeksi arvioidaan noin 2,2 milj. euroa. CapManille jää vielä tuottopotentiaalia Accessin nykytuotteista, sillä CapManin oikeudet Accessin nykyisistä rahastoista ja private equity -mandaateista mahdollisesti saataviin voitonjako-osuustuottoihin säilyvät kaupan jälkeen ennallaan pois lukien Access Capital Fund IV Growth Buy-out -rahasto.
Access Capital Partners on Euroopan johtavia pääomarahastojen rahastojen ja pääomasijoitusmandaattien hallinnointiyhtiöitä, ja sen hallinnoimat pääomat ovat noin 2,5 miljardia euroa. CapMan perusti Accessin yhdessä sen managing partnereiden kanssa vuonna 1999.
Kaupan toteutuminen edellyttää mm. vaadittavien viranomaislupien saamista, ja sen odotetaan toteutuvan vuoden viimeisellä neljänneksellä.
Access Capital Partnersin hallinnoimat rahastot ja mandaatit 30.6.2008 on esitetty liitteessä 3.
Toimintaympäristö
Vaihtoehtoisen sijoitusluokan kysyntä on jatkanut kasvuaan, ja yhä useammat instituutiot allokoivat kasvavan määrän sijoituksistaan tähän sijoitusluokkaan. Pääomasijoittaminen on vakiinnuttanut asemansa yritysjärjestelyiden ja kasvun rahoittamisessa, ja sen kasvua Pohjoismaissa vauhdittavat edelleen eri toimialojen konsolidoituminen, perheyritysten sukupolvenvaihdokset, julkisten palvelujen ja toimintojen yksityistäminen, vahva tutkimus- ja kehityspanostus teknologia- ja life science -sektoreilla sekä lisääntynyt yrittäjäaktiivisuus. Kiinteistömarkkinan kasvua vauhdittaa nopeutuva rakennemuutos, jossa erityisesti eläkeyhtiöt siirtävät kiinteistösijoituksia taseistaan rahastoihin.
CapMan jatkaa kohdeyrityssijoituksia tekevien rahastojen kohdalla sijoitusstrategiansa toteuttamista Pohjoismaissa ja Venäjällä. Velkamarkkinan hermostuneisuus on heijastunut myös CapManin toiminta-alueelle. Pohjoismaiset pankit tarjoavat edelleen rahoitusta keskisuurille yritysjärjestelyille ja kiinteistötransaktioihin, mutta tarjotut velkakertoimet ovat maltillistuneet ja rahan hinta on selvästi noussut alkuvuoden aikana. Uusien potentiaalisten sijoituskohteiden määrä on pysynyt hyvällä tasolla, ja sijoitustiimeillämme hyvä asema uusien sijoitusten tekemiseksi myös jatkossa. Velkamarkkinan hermostuneisuus näkyy kuitenkin irtautumismarkkinalla matalampana hintatasona ja irtautumisten pitkittymisenä.
Reaalitalouden kasvun hidastuminen on näkynyt sijoituskohteissamme erityisesti aloilla, joilla on sidonnaisuuksia esimerkiksi Yhdysvaltojen kuluttajakysyntään. Kokonaisuutena kohdeyritystemme kehitys on kuitenkin edelleen suotuisaa. Arvotasojen voimakas lasku listatulla markkinalla on heijastunut sijoituskohteidemme käypiin arvoihin.
Kiinteistömarkkinoilla velkamarkkinoiden epävakaisuus on näkynyt alkuvuonna heikentyneenä likviditeettinä. Korkojen nousu ja pankkien kiristynyt luotonanto tulevat edelleen vaikuttamaan alan kilpailutilanteeseen sekä kohteiden arvostustasoon, ja odotamme oman pääoman käytön kiinteistökaupoissa lisääntyvän. Hyvistä core-kohteista maksetaan jatkossakin korkeita hintoja, mutta opportunistisemmissa kohteissa tuottovaatimusten odotetaan kasvavan. Vuokrausmarkkinoilla toimistokiinteistöjen ja vähittäiskaupan kiinteistöjen vuokraustilanne ja kysyntä ovat olleet hyvällä tasolla. Uusia rakennusprojekteja on tänä vuonna käynnissä paljon, mikä vaikuttaa etenkin toimistotilojen tarjontaan.
Kaikki CapManin sijoitustiimit ovat hyvissä asemissa ja niillä on riittävät resurssit sijoitusstrategioidensa toteuttamiseksi Pohjoismaissa ja Venäjällä. Kohdeyrityssijoituksia tekevillä rahastoilla on käytettävissään noin 800 milj. euron varat uusiin ja jatkosijoituksiin, ja kiinteistöpääomarahastoilla on noin 330 milj. euron jäljellä oleva sijoituskapasiteetti hyvien sijoituskohteiden löytämiseksi ja nykyisen salkun kehittämiseksi.
Lähiajan riskit ja epävarmuustekijät
Mikäli velkamarkkinoiden kriisi syvenee, saattaa rahoituksen saatavuuden vaikeutuminen johtaa sekä sijoitustoiminnan hiljentymiseen että irtautumisten lykkääntymiseen. Velkakriisin heijastuminen reaalitalouden kasvuun saattaa heijastua rahastojen kohdeyritysten liiketoimintaan heikentävästi.
Tulevaisuuden näkymät
CapManin strategiana on hyödyntää kasvun mahdollisuuksia vaihtoehtoisessa sijoitusluokassa. Hankkeet laajentua maantieteellisesti Venäjälle ja perustaa CapManin arvonnousuosaamista hyödyntävä, listatulle markkinalle sijoittava rahasto ovat toteutuneet, ja näiden rahastojen varainhankinta jatkuu syksyllä. Myös uuden buyout-rahaston varainhankintavalmistelut ovat käynnistyneet. Rahastojen kysynnästä ja CapManin omasta sijoituskapasiteetista riippuen CapManin omat sijoitukset rahastoihin tulevat olemaan jatkossa 2-10 prosenttia uusien rahastojen alkuperäisistä sitoumuksista.
Hallinnointipalkkiot ja kiinteistökonsultoinnin tuotot kattavat CapManin kiinteät kulut vuonna 2008. Voitonjako-osuustuotot jäävät selvästi edellisvuodesta. Rahastoilla on kuitenkin useita irtautumisprosesseja käynnissä, ja odotamme CapMan Equity VII A, B ja Sweden -rahastojen, Finnventure Rahasto IV:n sekä Finnmezzanine III A ja B -rahastojen siirtyvän voitonjaon piiriin vuoden 2009 loppuun mennessä.
Odotamme kohdeyritystemme ja kiinteistöjemme kehittyvän edelleen hyvin vuonna 2008. Vallitseva epävakaa markkinatilanne saattaa kuitenkin myös loppuvuonna heijastua CapManin rahastosijoitusten käypiin arvoihin.
Vuoden 2008 lopullinen tulos riippuu siitä, kuinka paljon voitonjaon piirissä olevista rahastoista tehdään uusia irtautumisia, siirtyykö uusia rahastoja voitonjaon piiriin ja miten sijoitusten arvot kehittyvät niissä rahastoissa, joissa CapMan on merkittävä sijoittaja. Vuoden 2008 osakekohtaisen tuloksen arvioidaan Accessin myynnin toteutuessa olevan edellisvuoden tasolla.
CapMan Oyj:n osavuosikatsaus 1.1.-30.9.2008 julkistetaan torstaina 30.10.2008.

Helsingissä 8.8.2008

CAPMAN OYJ
Hallitus
Tiedotustilaisuus:
Tiedotustilaisuus analyytikoille ja lehdistölle järjestetään tänään klo 12.00 CapManin toimitiloissa osoitteessa Korkeavuorenkatu 32. CapManin toimitusjohtaja Heikki Westerlund esittelee osavuosituloksen sekä luo katsauksen alan markkinatilanteeseen. Tilaisuudessa on tarjolla kevyt lounas.
Tiedotustilaisuuden esitysmateriaali julkaistaan suomeksi ja englanniksi konsernin Internet-sivuilla, kun tiedotustilaisuus on alkanut.
Lisätietoja:
toimitusjohtaja Heikki Westerlund, puh. 0207 207 504 tai 050 559 6580
talousjohtaja Kaisa Arovaara, puh. 0207 207 583 tai 050 370 3715
Jakelu:
Helsingin Pörssi
keskeiset tiedotusvälineet
www.capman.com
Liitteet (taulukko-osan jälkeen):
Liite 1: CapMan Oyj -konsernin hallinnoimat rahastot 30.6.2008, milj. euroa
Liite 2: CapManin hallinnoimien rahastojen toiminta 1.1.-30.6.2008
Liite 3: Osakkuusyhtiö Access Capital Partnersin hallinnoimat rahastot ja mandaatit 30.6.2008
Laatimisperiaatteet
Konsernin osavuosikatsaus on laadittu IAS 34 Osavuosikatsaukset-standardin mukaisesti. Osavuosikatsauksessa on noudatettu samoja laskentaperiaatteita kuin vuoden 2007 tilinpäätöksessä. Osavuosikatsaus on tilintarkastamaton.
Segmentti-informaatio
Tuloverot
Tilikauden aikana konsernin verot on laskettu käyttäen keskimääräistä, arvioitua verokantaa. Laskennalliset verot on laskettu kaikista väliaikaisista eroista kirjanpitoarvon ja verotuksellisen arvon välillä.
Osingot
Vuodelta 2007 osinkoa maksettiin 0,16 euroa osakkeelta, yhteensä 12,8 milj. euroa. (2006: 0,12 euroa osakkeelta, yhteensä 9,3 milj. euroa.)
Liiketoiminnan kausiluonteisuus
Voitonjako-osuustuotot kertyvät vaihtelevasti riippuen irtautumisen toteutumisajankohdasta.
Yhdellä irtautumisella saattaa olla merkittävä vaikutus CapMan Oyj:n koko vuoden tulokseen.
Henkilöstö
Jäljellä olevista sijoitussitoumuksista 17,5 milj. euroa kohdistuu CapMan Buyout VIII -rahastoon, 11,8 milj. euroa CapMan Technology 2007 -rahastoon ja loput pääasiassa CapMan Life Science IV, CapMan Mezzanine IV, CapMan Equity VII ja Access Capital Fund II -rahastoihin.
LIITE 1: CAPMAN OYJ -KONSERNIN HALLINNOIMAT RAHASTOT 30.6.2008, milj. euroa
Alla olevat taulukot kuvaavat CapManin hallinnoimien rahastojen tilannetta katsauskauden lopussa. Analysoitaessa aikataulua, jolla rahastot voivat siirtyä voitonjakoon, on verrattava sijoittajien jo saaman kumulatiivisen kassavirran suhdetta kutsuttuun pääomaan. Voitonjakoon siirtymisestä kutsuttu pääoma tulee palauttaa ja maksaa sille vuotuinen etuoikeutettu tuotto. Salkun käypä arvo, mukaan lukien rahaston mahdolliset nettokassavarat, kertoo sijoittajille jaettavissa olevan pääoman katsauskauden lopussa.
Voitonjaon piiriin siirtymiseksi tarvittavaa kassavirtaa arvioidessa on lisäksi huomioitava, että osassa rahastoista pääomaa on vielä kutsumatta. Viimeisen sarakkeen prosenttiosuus kertoo CapMan osuuden rahaston kassavirroista, jos rahasto on voitonjaon piirissä. Edellisen voitonjaon jälkeen mahdollisesti kutsuttu uusi pääoma sekä sille kuuluva etuoikeutettu vuotuinen tuotto tulee kuitenkin palauttaa sijoittajille ennen kuin uutta voitonjakoa voidaan maksaa. Voitonjaon piirissä olevista rahastoista CapMan Real Estate I on vielä aktiivisessa sijoitusvaiheessa, ja Finnventure V voi tehdä vielä lisäsijoituksia nykyisiin kohdeyrityksiinsä.
Sarakeotsikoiden määritelmät on esitettyjen taulukkojen alapuolella.
Rahastojen lyhenteet:
Koko / Sijoituskapasiteetti:
Sijoittajien kokonaissitoumus rahastoon eli rahaston alkuperäinen koko. Kiinteistöpääomarahastojen kohdalla sijoituskapasiteetti käsittää myös rahaston velkaosuuden.
Access Capital Partnersin hallinnoimat pääomat esitetään erikseen liitteessä 3.
Kutsuttu pääoma:
Sijoittajien rahastoon maksama pääoma katsauskauden loppuun mennessä.
Rahaston nykyisen salkun käypä arvo:
Rahastojen sijoitukset kohdeyrityksiin on arvostettu käypään arvoon (fair value) IPEVG:n (International Private Equity and Venture Capital Valuation Guidelines) suositusten mukaisesti ja sijoitukset kiinteistöihin ulkopuolisten asiantuntijoiden arvonmääritysten mukaisesti.
Käypä arvo on määrä, jolla sijoitus voisi raportointipäivänä aidosti vaihtaa omistajaa asiaa tuntevien ja liiketoimeen halukkaiden osapuolten välillä. Pääomasijoitustoiminnan luonteen mukaisesti rahastojen salkuissa on sijoituskohteita, joiden käypä arvo ylittää hankintahinnan sekä sijoituskohteita, joiden käypä arvo alittaa hankintahinnan. Kohdeyritysten käypää arvoa määritettäessä sijoituskohteet arvostetaan hankintahintaan 12 kuukautta sijoituksen tekohetkestä eteenpäin, minkä jälkeen ne arvostetaan ensi kertaa käypään arvoon. IPEVG:n varovaisuusperiaatteiden mukaan teknologia- ja life science -kohteet on tyypillisesti arvostettu hankintahintaan tai sen alle aina irtautumiseen saakka.
Nettokassavarat:
Sijoittajan osuutta arvioitaessa on otettava huomioon salkun käyvän arvon lisäksi rahaston nettokassavarat. CapMan Mezzanine IV -rahastossa nettokassavarat saattavat olla negatiivisia, koska rahastossa käytetään senior-velkaa. Kiinteistöpääomarahastojen nettokassavaroihin ei sisälly senior-velkaa, joka on esitetty taulukossa omalla rivillään.
CapManin osuus kassavirrasta, jos rahasto on voitonjaon piirissä:
Kun rahasto on tuottanut sijoittajille rahastosopimuksissa määritellyn kumulatiivisen etuoikeutetun tuoton, siirtyy rahasto voitonjaon piiriin ja hallinnointiyhtiölle jaetaan voitonjako-osuutta tulevista kassavirroista voitonjakosopimusten mukaisesti (ns. carried interest). Kassavirralla tarkoitetaan sekä rahastojen jakamaa voittoa että pääomanpalautuksia. Edellisen voitonjaon jälkeen mahdollisesti kutsuttu uusi pääoma sekä sille kuuluva etuoikeutettu vuotuinen tuotto tulee kuitenkin palauttaa sijoittajille ennen kuin uutta voitonjakoa voidaan maksaa.
Taulukon alaviitteet
1) Rahastoon kuuluu kaksi tai useampi juridinen yksikkö (rinnakkaiset rahastot on esitetty erillisenä vain jos niiden sijoitusfokukset tai portfoliot poikkeavat merkittävästi toisistaan).
2) Fenno Rahasto, Skandia I ja Skandia II muodostavat yhdessä Fenno Ohjelman, jota hallinnoidaan yhdessä Fenno Management Oy:n kanssa.
3) Valuuttamääräiset erät on arvostettu 30.6.2008 keskikurssiin.
4) CapMan Mezzanine IV: Kutsuttu sitoumus sisältää 96 milj. euron suuruisen Leverator Oyj:n liikkeelle laskeman joukkovelkakirjalainan. Rahaston nettokassavarat sisältävät lainalimiitin, jolla sijoitukset rahoitetaan seuraavan joukkovelkakirjalainaerän liikkeelle laskuun asti. Toteutunut kassavirta sisältää maksut joukkovelkakirjalainan merkitsijöille ja rahaston yhtiömiehille.
5) CapMan Real Estate I: Toteutunut kassavirta sisältää jvk:n takaisinmaksun ja kassavirran rahaston yhtiömiehille.
6) CapMan Hotels RE: 526 milj. euron rahalaitoslainan (senior loan) lisäksi salkkua on rahoitettu 25,8 milj. euron lyhytaikaisella lainalla.
LIITE 2: CAPMANIN HALLINNOIMIEN RAHASTOJEN TOIMINTA 1.1.-30.6.2008
CapManin hallinnoimien pääomarahastojen sijoitustoiminta muodostui katsauskaudella suoraan kohdeyrityksiin tehtävistä sijoituksista pääasiassa Pohjoismaissa sekä kiinteistösijoituksista Suomessa. Kohdeyrityssijoituksia tekevien rahastojen sijoitustoiminta käsittää yritysjärjestelyt eli buyout-sijoitukset, teknologiasijoitukset ja sijoitukset life science -toimialalle. Yritysjärjestelyjä tehdään valmistavaan teollisuuteen, palvelualoilla sekä kaupan toimialalla keskisuuressa kokoluokassa. Teknologiasijoitukset kohdistuvat kasvuvaiheessa oleviin sekä myöhäisen kasvuvaiheen teknologiayrityksiin. Life science -sijoituksissa pääpaino on lääketieteen teknologiaan erikoistuneissa yrityksissä ja terveydenhuollon palveluyrityksissä.
CAPMAN PRIVATE EQUITY
Sijoitukset kohdeyrityksiin tammi-kesäkuussa 2008
Rahastot tekivät kolme uutta sijoitusta sekä useita lisäsijoituksia yhteensä 67,9 milj. eurolla tammi-kesäkuussa 2008. Uusia sijoituskohteita olivat Barnebygg Gruppen, The New Black Oy (Varesvuo Partners Oy) ja CargoPartner Group. Vertailukaudella rahastot tekivät seitsemän uutta sijoitusta sekä lisäsijoituksia yhteensä 120,7 milj. eurolla.
Irtautumiset kohdeyrityksistä tammi-kesäkuussa 2008
Katsauskaudella toteutuivat lopulliset irtautumiset Solid Information Technology Oy:stä ja Staffpoint Oy:stä. CapMan Equity VII -rahaston kohdeyritys LUMENE Group jakautui katsauskaudella LUMENE Groupiksi ja Farmos Oy:ksi, mikä palautti osan alkuperäisestä sijoituksesta rahastojen sijoittajille. Katsauskauden lopulliset ja osittaiset irtautumiset hankintahintaan olivat yhteensä 23,5 milj. euroa. Vertailukaudella rahastot irtautuivat lopullisesti neljästä ja osittain useista muista yrityksistä, ja tuolloin tehtyjen irtautumisten hankintahinta mezzanine-lainojen lyhennykset mukaan lukien oli 44,2 milj. euroa.
Katsauskauden jälkeiset tapahtumat
Heinäkuun alussa rahastot irtautuivat Spintop Netsolution AB:sta ja Reima Holdingista sekä tiedottivat merkittävän lisäsijoituksen Curato AS:ään. Heinäkuussa toteutui kesäkuussa tiedotettu sijoitus teknologiayritys Crayoniin, ja heinäkuun lopussa toteutui toukokuussa tiedotettu sijoitus Cederroth International AB:iin.
CAPMAN REAL ESTATE
Sijoitukset ja sitoumukset kiinteistöihin ja kiinteistöhankkeisiin tammi-kesäkuussa 2008
CapMan Hotels RE Ky -rahasto osti perustamisensa yhteydessä tammikuussa 39 hotellikiinteistöä Northern European Properties Ltd:ltä. Tammikuussa toteutuivat myös sijoitukset Turussa Yliopistonkatu 22:ssa ja Kristiinankatu 8:ssa sijaitseviin liikekiinteistöihin. Katsauskaudella käytettiin lisäksi aikaisemmin annettua sijoitussitoumusta kauppakeskus Skanssin rahoittamiseksi, ja ostettiin Vantaan Kivistössä sijaitseva maa-alue.
Katsauskaudella tehtiin investointeja 915,7 milj. eurolla, ja lisäksi rahastot olivat 30.6.2008 mennessä sitoutuneet rahoittamaan kiinteistöhankintoja ja -hankkeita lähivuosina yhteensä 227,8 milj. eurolla. Vertailukaudella tehtiin sijoituspäätös kymmeneen kohteeseen, ja toteutuneiden investointien määrä oli 41,2 milj. euroa.
Irtautumiset kiinteistökohteista tammi-kesäkuussa 2008
Katsauskaudella rahastot eivät irtautuneet kohdekiinteistöistään. Vertailukaudella toteutui kauppa, jolla CapMan Real Estate I -rahasto myi 22 toimitilakiinteistöstä koostuvan sijoitussalkkunsa Samson Properties Ltd:lle, The Royal Bank of Scotlandille (RBS) ja Ajanta Oy:lle 377,5 milj. euron kauppahintaan.
RAHASTOJEN SIJOITUSTOIMINTA LUKUINA
Rahastojen sijoitukset ja irtautumiset hankintahintaan, milj. euroa
* ml. osittaiset irtautumiset ja mezzanine-lainojen lyhennykset.
Kiinteistörahastot olivat 30.6.2008 mennessä sitoutuneet rahoittamaan kiinteistöhankintoja ja hankkeita 227,8 milj. eurolla.
Rahastojen yhteenlaskettu salkku* 30.6.2008, milj. euroa
*Hallinnoitavien rahastojen kaikkien sijoituskohteiden muodostama kokonaisuus.
Jäljellä oleva sijoituskapasiteetti
Toteutuneiden ja arvioitujen kulujen jälkeen kohdeyrityssijoituksia tekevillä rahastoilla oli 30.6.2008 jäljellä noin 610 milj. euroa uusiin kohdeyrityssijoituksiin ja jatkosijoituksiin. Jäljellä olevista pääomista noin 400 milj. euroa oli varattu buyout-sijoituksiin (ml. mezzanine-sijoitukset), noin 170 milj. euroa teknologiasijoituksiin ja noin 40 milj. euroa life science -sijoituksiin. Kiinteistöpääomarahastojen jäljellä olevat sijoituskapasiteetti oli yhteensä 340 milj. euroa.
LIITE 3: ACCESS CAPITAL PARTNERSIN HALLINNOIMAT RAHASTOT JA MANDAATIT 30.6.2008
CapMan Oyj tiedotti 25.7.2008 myyvänsä 35 prosentin omistusosuutensa Access Capital Partnersista, joka hallinnoi neljää rahastojen rahastoa sekä pääomasijoitusmandaatteja. Access hallinnoi kesäkuun lopussa noin 2,5 miljardin euron pääomia.
1) Rahastoon kuuluu kaksi tai useampi juridinen yksikkö (rinnakkaiset rahastot on esitetty erillisenä vain jos niiden sijoitusfokukset tai portfoliot poikkeavat merkittävästi toisistaan).
CapMan Oyj -konsernin osuus voitonjaosta Accessin rahastojen osalta 25.7.2008 tiedotetun kaupan toteutuessa: Access Capital Fund: 47,5 %, Access Capital Fund II: 45 %, Access Capital Fund III: 25 %, Access/Private Equity Mandaatit: 25 %.
Lisätietoja Access Capital Partnersin liiketoiminnasta löytyy osoitteesta www.access-capital-partners.com.
Share on LinkedIn Share on Twitter